2023倫敦房市觀察與預測 - 利率上漲對房市的影響
🇬🇧2023倫敦房市觀察🇬🇧
倫敦房市概況與利率影響
去年一整年，央行利率從0.25%調升了14倍，現在來到3.5%。反應在房市的情況就是房價持平或下跌，但租金卻持續上升。
利率上漲讓房東的房貸增加，這部分成本最終反映在房租上。另一方面，想進場當房東的人，因為成本太高，多數選擇觀望。同樣的，高利率也讓更多人無法負擔房貸，只能轉而租屋，進一步推升租金價格。
房租上漲的親身經驗
我們去年初和今年初都各自找了一次新房客，房租比去年上漲了20%。若與2020年中疫情期間首次出租相比，租金已經上漲三成，前後還不到三年。
即使整體通膨約為10%，房租的漲幅仍遠高於通膨。這主要是因為倫敦的租屋市場長年供不應求，加上這一波利率上漲造成買房無力，也推高了租屋需求。
給租客的建議：穩定租約更安心
如果你目前在倫敦租屋，並且房東願意不漲租或漲幅有限，那麼建議千萬不要輕易搬家。因為目前的租屋環境下，不太可能用相同價格找到條件類似的房子。
舉例來說，我家玫瑰花的前一組房客因為分手搬出，如果當時他們繼續住下去，我們並沒有打算調整房租。但一旦房子重新上市，就必須以市場行情為準。房租訂價也不可能訂得比同區段便宜，因為太低反而會吸引到不穩定的租客，風險太高。
當心非法短租與公司名義租賃
這次我們注意到一些想做民宿或當二房東的人陸續出現，可能是因為旅遊市場回暖，開始有利可圖。
但麻煩的是，這些人在寫信預約看房時都沒有坦白用途，是到了現場後才表示想以公司名義承租（所謂 corporate let）。表面上說是租給外派員工，實際上是要拿來做短租。
更有問題的是，對方提供的公司資料成立不到半年，是一人公司，連第一個年度結算都還沒報，看起來很不穩。這些操作實際上根本稱不上合法民宿，因為真正要合法短租，在倫敦得符合：
- 市政府規定
- 銀行貸款契約限制
- 房屋所有權人（freeholder）規定
而這些條件，並不容易一次全部符合。
若要短租，房東可以自己來
更何況，如果我們真的想要把房子拿來做短租，也可以自己處理，根本沒必要透過他人再轉一手，還增加風險。
像我家玫瑰花的房貸是標準的BTL（Buy to Let）房貸，並非短租類型。就算銀行不會主動查，他的個性也不可能去冒這個風險操作不符合貸款規定的行為。
所以他當場就用「銀行規定出租房禁止租給非自然人」這個理由直接回絕了對方。
房價展望：轉為買方市場，外國買家可留意
未來幾個月的房市怎麼看？由於貸款利率可能持續走高，我認為上半年房價仍有下修空間。目前倫敦地區的市場已經從賣方市場轉為買方市場。
此外，英鎊目前價位不高，對國外現金買家而言是進場的好時機。這類型的買家在倫敦市場特別常見，反而在非倫敦地區相對較少。
如果是需要貸款的買家，若預期房價下滑幅度高於利率上升造成的房貸成本，其實也可以考慮出手。房價降低會帶動印花稅的輕微下降，對於高總價物件來說仍有一些幫助。
結語
以上是我在這個時間點對倫敦房市的觀察與經驗分享。
倫敦房市, 英國租金, 房價走勢, 英國利率影響